Connaître mes droits - Information juridique

Le refus du renouvellement

Les raisons qui peuvent motiver le refus de renouvellement sont variées (loyer trop bas, volonté de remettre à neuf le local, de le reprendre…) mais la conséquence est grave, puisque le locataire risque de voir son fond de commerce péricliter.
C’est pour cette raison que la loi impose le versement d’une indemnité d’éviction au locataire lésé.
La compétence du juge
En cas de contestation du refus de renouvellement, c’est devant le TGI qu’il faudra plaider.
Si vous contester le refus, faites vous conseiller par un avocat.

La procédure du refus de renouvellement

Vous êtes bailleur et désirez refuser le renouvèlement à votre locataire. Dans cette hypothèse, un strict formalisme est à respecter, sous peine de nullité du congé.
Dans votre congé, vous devez impérativement notifier quelles raisons motivent ce congé. Dans cette démarche, faites vous conseiller par un avocat. Ces motivations sont de la plus haute importance, en effet, devant le juge, c’est sur ces motifs que vous allez plaider. Vous allez donc vous retrouver lié par vos choix.
Toutefois, il vous est possible, après avoir envoyé votre refus de renouvellement d’adresser au locataire de nouveaux motifs de refus. Cela n’est possible que lorsque des nouveaux motifs sont apparus entre temps ou ont été portés à votre connaissance (défaut d’immatriculation, fautes commises par le locataire…) la connaissance de ces nouveaux motifs vous permettra également de refuser l’octroi d’une indemnité d’éviction.

Le congé doit être notifié par exploit d’huissier six mois à l’avance et doit indiquer, à peine de nullité, que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander une indemnité d’éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal dans les deux ans qui suivent la délivrance du congé.

Si pendant toute la durée du bail, les locaux sont considérés comme indivisible, il vous est cependant possible, à l’arrivé du terme, de n’adresser un refus de renouvellement que sur une partie des locaux.
Quoiqu’il en soit, vous pouvez toujours rétracter votre refus, même après l’envoi du congé avec refus de renouvellement.
Si votre congé a été déclaré non valable, c’est le même bail qui se poursuit, et non un nouveau.

L’indemnité d’éviction

Vous êtes bailleur et désirez ne pas renouveler le bail. Ce refus pourra s’avérer très couteux, en effet, vous devrez verser au locataire évincé une indemnité équivalente au préjudice subit. Tant que cette indemnité ne lui sera pas versée, votre locataire pourra rester dans les locaux (en contrepartie d’une indemnité d’occupation bien sur, dont le montant est bien souvent similaire à celui du loyer)

Cette indemnité devra prendre en compte la valeur marchande du fond, ainsi que les frais normaux de déménagements et de réinstallations.
Dans la valeur du fond seront compris les éléments suivant : le montant du fond, les frais de licenciement, les frais administratifs, les frais de communication, la perte de la clientèle, le trouble commercial, les frais de négociation, les pertes de stocks…
Si le fond a perdu de sa valeur, c’est la valeur du bail qui pourra être prise en compte : elle correspond à la valeur potentielle de développement du fond de commerce pour un acquéreur potentiel. Cette valeur est déterminée par expertise.
Enfin, si le bailleur parvient à prouver que le refus de renouvellement n’entraine pas une perte de clientèle pour le locataire, seuls les frais de déplacement seront pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction. Ces frais comportent les frais de déménagement et la perte d’exploitation durant cette période de déménagement.

Période transitoire, avant le versement de l’indemnité
La période durant laquelle le locataire restera dans les locaux dans l’attente du versement de son indemnité pourra être assez longue. Qu’arrive-t-il alors en cas de sinistre ?
Ou de tout autres évènements perturbateurs ?
Si le bail comprenait un pacte de préférence, et que le local sera mis en vente par le bailleur, le locataire pourra toujours se prévaloir de ce pacte, et racheter le bien.
Si le local fait l’objet d’un droit de préemption, le statut des baux n’accordera pas de droit au bailleur, mais cependant, si le local est mixte, et comprend une partie d’habitation, la préemption pourra jouer.
En cas de vente du local entre temps, c’est l’ancien bailleur qui est débiteur la dette d’indemnité d’éviction, non le nouveau, sauf clause contraire.
Cession du bail : le locataire peut décider de céder le bail entre temps, pour que le nouveau locataire (cessionnaire) puisse se voir attribuer l’indemnité il faut qu’il soit immatriculé au registre des commerces et des sociétés au jour de la date de la prise d’effet de la cession, et que le cédant (ancien locataire) le soit au jour de la délivrance du congé.
Résolution du bail : si le locataire méconnait une de ces obligations avant ou après la délivrance du congé, le bailleur pourra demander la résolution du bail et se verra dispenser de son obligation de verser une indemnité.
Les travaux de réparations éventuels devront être exécutés conformément aux prescriptions du bail.
En cas de décès du locataire, ses héritiers, car non immatriculés au registre des commerces et des sociétés, perdent tout droit à indemnité.

Droit au repentir du bailleur concernant le refus de renouvellement
Si vous estimez que le montant de l’indemnité d’éviction fixée par le juge est décidément beaucoup trop élevée, vous pouvez toujours vous repentir, et accepter le renouvellement.
Vous avez alors 15 jours à compter du jugement pour vous rétracter.
Toutefois, ce droit de repentir ne pourra être exercé que s’il ne préjudicie pas le locataire, qui a déjà quitté les lieux par exemple, ou s’est déjà engagé ailleurs…
Quoiqu’il en soit, ce renouvellement permettra un déplafonnement du loyer, s’il prouve une modification des facteurs locaux de commercialité.

Le refus sans indemnité d’éviction
Dans certaines hypothèses, vous, le bailleur, ne devrez aucunes indemnités au locataire :
- le locataire s’est rendu coupable d’un manquement grave, et si il n’a pas répondu à une de ses obligations contractuelles, il faut qu’il n’est pas régularisé sa situation dans un délai d’un mois en dépit de l’envoi d’une mise en demeure du bailleur.
En effet, vous devez impérativement envoyer au locataire une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois si vous constatez qu’il n’a pas répondu à ses obligations contractuelles. Ces fautes sont diverses : non paiement des loyers, changement de destination des locaux irrégulière…
Cependant, si cette faute est d’une telle gravité que le locataire ne peut régulariser sa situation, la mise en demeure préalable n’est plus obligatoire (infraction pénale, arrêt définitif de l’exploitation du fond de commerce, sous location…)
- vous désirez reprendre le bien pour y habiter. Le législateur fait donc primer l’intérêt de la famille aux intérêts économiques.
Outre le bailleur, son conjoint, ses parents, ses enfants et ceux de son conjoint pourront y être hébergé, mais le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d’une habitation répondant à ses besoins d’hébergement et à ceux de sa famille. Le bénéficiaire doit être membre de l’Union Européenne ou de l’Espace Economique Européen.
Mais cette reprise ne pourra se faire si elle cause une trouble grave à l’exploitation du fond de commerce, les hôtels, les locations en meublés, les hôpitaux, les lieux d’enseignements. Cette reprise ne concerne que la partie d’habitation du local et non la partie commerciale, en conséquence, s’il est de fait impossible de diviser le local, la reprise ne pourra se faire.
Si le bénéficiaire de ce droit laisse derrière lui un local inhabité, il devra proposer ce local au locataire évincé.
La reprise ne doit pas être frauduleuse, si vous êtes bailleur, gardez vous bien d’user de ce procédé pour évincer le locataire. En effet, le bénéficiaire du droit de reprise devra rentrer dans les lieux dans les six mois suivant le départ du propriétaire évincé, et devra par la suite y résider pendant six ans.
S’il ne le fait pas, vous devrez verser au locataire une indemnité d’éviction.
- votre immeuble est insalubre, et cet état d’insalubrité a été reconnu par l’administration. C’est une question de bon sens, si l’immeuble menace ruine, il est dans l’intérêt de tous que le bailleur refuse le renouvellement. Mais attention, si vous êtes bailleur, la vétusté ne doit pas résulter de votre fait, notamment à cause d’un défaut d’entretien, sinon, vous êtes redevable de l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, une fois le local remis à neuf, le locataire a un droit de priorité lors de la mise en location du bien. Pour ce faire, le locataire doit indiquer par voie d’huissier au bailleur dans les trois mois qui suivent son départ des lieux sa volonté d’être réinstallé dans les locaux.
- vous désirez reconstruire de l’immeuble. Vous pouvez parfaitement refuser de renouveler le bail si vous désirez construire ou reconstruire l’immeuble, mais pour que dans cette hypothèse vous puissiez ne pas payer au locataire une indemnité d’éviction, il faudra reloger votre locataire dans un local équivalent, convenant à ses besoins. Ce n’est qu’à cette condition que vous serez dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs vous devez indiquer les conditions de son relogement au locataire, qui devra répondre dans les trois mois et indiquer s’il accepte ou conteste ces conditions.