Connaître mes droits - Information juridique

La promesse unilatérale de vente

C’est un contrat par lequel le promettant consent à vendre un bien au bénéficiaire de cette promesse, qui se réserve la faculté d’acheter le bien pendant un certain délai.
Si le promettant s’engage à vendre, le bénéficiaire, de son côté, se laisse une faculté de choix.

L’indemnité d’immobilisation

Le promettant devra le plus souvent verser un acompte, qualifié « d’indemnité d’immobilisation » qui correspond au préjudice subit par le promettant au cas où le bénéficiaire refuse, in fine, la vente.
S’il l’accepte, cette indemnité sera imputée sur le prix de vente.
La fixation du montant de l’indemnité est libre, mais elle correspond généralement à 10 % du prix total. Toutefois, si son montant est trop élevé, à tel point que le bénéficiaire se sentira lié, le juge requalifiera la promesse en contrat de vente.
Si la vente porte sur un bien immobilier, « l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification » (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation) délai pendant lequel aucune indemnité ne pourra être versée.

Le formalisme

La promesse de vente peut être passée sous seing privé (sur feuille libre).
Toutefois, si cette promesse concerne un bien immobilier, elle devra être passée par acte authentique (par devant notaire), et par devra être enregistrée par les services fiscaux dans les 10 jours suivant sa conclusion (article 1589-2 du code civil).

L’issue

Si le bénéficiaire lève l’option, la vente sera formée et l’indemnité d’immobilisation sera imputée sur le prix de vente.

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, il devra remboursement de cette indemnité d’immobilisation. A cette règle deux exceptions :
- si des conditions suspensives avaient été conclues, leur réalisation dispense le bénéficiaire du versement de l’indemnité.
- si votre refus est justifié par des motifs légitimes (mensonges du promettant, découverte d’un vice affectant le bien…), vous pourrez également conserver l’indemnité.

Et si le promettant se rétracte ?

Si cette rétractation intervient avant la levée de l’option
En vertu de la jurisprudence actuelle, il ne vous devra que des dommages intérêts, mais le juge ne pourra le forcer à l’exécution de sa promesse, conformément à l’article 1142 du code civil.

Si cette rétractation intervient après la levée de l’option
Dans ce cas, la vente étant scellée, le promettant ne peut plus se dédire. Le juge pourra ordonner l’exécution forcée de celle-ci.
Par ailleurs, le juge pourra ordonner le versement de dommages intérêts si il considère que ce refus a préjudicié le bénéficiaire.